实践中常出现这样一种情形：开发商或者卖家将房屋卖给买家，但是基于各种原因买卖双方没有办理房屋登记变更手续（相关房屋有可能因为开发商没钱交土地出让金而根本办不了房产证）。
在这种前提下，开发商和卖家因为纠纷被他人告上法庭并且败诉，他人经过法院系统查询，发现开发商、卖家名下还有这套房屋，于是申请强制执行。这时买家的权利能否得到保护？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八、二十九条的规定，是可以得到保护的。
但是买家必须满足比较苛刻的条件，试图以“卖家、开发商之前欠我钱，房屋是以房抵债的形式交给我的，没有正式的房款交易信息”的方式规避执行，可能会被认定为规避执行——想要逃脱被执行的命运，必须完全符合执行异议复议规定第二十八、二十九条的规定。
本文以最高院改判的一项再审案例予以说明。
一、案情简介
年，贾某曾借给开发商万元的借款。
年8月11日，开发商与建筑商签订《付款协议》，约定开发商应付款给建筑商X万元。年8月26日，开发商（出卖人）与案外买家贾某（买受人）签订《商品房买卖合同》，按总金额万元将27户商铺共计.9平方米卖给了贾某。房地产交易中心对争议房屋办理了《商品房分户备案证明》。
年10月29日，吉林省高级人民法院判决，开发商支付建筑商欠付工程款万元及利息。随后建筑商向吉林省高院申请执行，吉林省高院裁定由白山市中院执行。年11月，白山市中院裁定查封-70号商铺（下文简称争议房屋）。
买家贾某提出执行异议，白山市中级人民法院于年11月24日作出执行裁定，驳回买家贾某的异议请求，贾某不服向法院提起执行异议之诉，一二审法院审理后认为争议房屋已是贾某的财产，建筑商不能要求执行。
二、最高院审判结果——吉林中院、高院的判决错误，予以改判
贾某和开发商年签订的《房屋买卖合同》并不是商品房买卖行为，而是就年借款达成的以房抵债行为。以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，贾琼仅享有普通债权，不能对抗法院的执行。
因此，最高院判决撤销了中院、高院的裁定。
三、律师评析
执行异议复议规定第二十八、二十九条的规定，可以对抗执行，其中最重要的目的就是保护合法买家的利益——毕竟房屋涉及到几代人的生活问题。但是想要成立异议排除执行，必须满足二十八条、二十九条规定的每一条要件：已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该房产、已支付全部价款（或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行）、非因买方自身原因未办理过户登记。而对于买下开发商手中房屋的排除执行，要求更低：已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
因此，在涉及房屋执行的问题上，如果希望执行异议成立不对房屋进行执行，必须做好万全的准备。
